Acheter un plex avec peu d’argent.
Dans le texte précédent Voiture ou immeuble locatif, je vous annonçais mon achat d’un immeuble locatif de 6 logements. Je terminais l’article en vous demandant comment un investisseur pouvait s’y prendre pour acheter un immeuble lorsqu’il n’a pas d’argent dans son compte de banque. Faut-il laisser passer l’opportunité ou élaborer un montage financier moins conventionnel?
| Où trouver des fonds pour investir ? |
Dans le cas de la propriété acquise, son coût d’achat était de 355 000 $. La mise de fonds minimale nécessaire était donc de 53 250 $, soit 15% du prix d’achat, avec une assurance hypothécaire SCHL. Je n’avais vraiment pas ce montant qui trainait dans mes poches…
Trouver les fonds ailleurs que dans ses poches
Une des solutions les plus simples: trouver un partner qui détiendra la moitié de l’immeuble, ce qui diminue de moitié votre apport personnel pour acquérir la propriété. Dans ce cas, c’est 26 625 $ de moins à trouver.
Où trouver 26 625$ manquant ? Le love-money est une première option à envisager, soit l’argent de la famille ou d’amis. Ça faisait plusieurs mois qu’une personne de mon entourage me proposait de m’aider financièrement lorsque je faisais des rénovations sur mes deux premiers immeubles: « Veux-tu que je te prête de l’argent, j’ai de l’argent à prêter« . Je répondais toujours: « Non, non, ça va, j’en ai pas de besoin« . Cette fois-ci, je l’ai appelé et je lui ai demandé: « Combien d’argent pourrais-tu me prêter pour 3 ans ? » J’espérais avoir 20 000 $. J’en ai eu 15 000 $. Pas si mal, non! Il me manquait quand même 11 625 $. Évidemment, je vais devoir rembourser ce prêt. Vous vous rappelez mon dernier texte, je vous disais que j’ai passé tout près de m’acheter une Subaru Crosstrek neuve, ce qui m’aurait fait plus de 600 $ par mois en mensualité… Je vais donc retarder ce projet de voiture de 2 ou 3 ans, le temps de rembourser ce 15 000 $.
Utiliser une marge de crédit hypothécaire provenant d’une autre propriété. Lors de l’achat de ma deuxième propriété locative en 2011, la banque m’a ouvert une marge de crédit en même temps que mon prêt. À chaque mois, lorsque je paye la mensualité, je rembourse une partie en intérêts à la banque et une partie pour diminuer le solde sur le prêt. Dans mon cas, à chaque mois, je rembourse environ 750 $ sur le solde de cette propriété. Le montant que je peux utiliser sur la marge de crédit augmente également de 750 $. Comme j’ai acquis ma 2e propriété il y a environ 18 mois, c’est un peu plus de 13 000 $ que je pouvais utiliser sur cette marge de crédit. Bien sûr, je vais payer des intérêts sur cette marge… mais comme cet argent m’a servis à faire un autre investissement, les intérêts seront 100 % déductibles de mes impôts. Évidemment, je devrai rembourser cette marge avec mon propre argent et aussi avec les surplus mensuels de mes trois propriétés.
Je ne peux donc pas dire que je n’utilise pas mon argent pour acquérir cette propriété, car j’ai un prêt à rembourser à un membre de mon entourage et un prêt sur une marge de crédit.
Oui mais si, oui mais si…
Oui mais Steve, si tu perds ton boulot ? Ça ne peut pas m’arriver, j’en ai plus de boulot depuis 6 mois, je suis à mon compte…
Oui mais Steve, si tu as moins de contrat que prévu l’an prochain ? Je m’achèterai quelques bouteilles de vin de moins par mois et j’arrêterai de dépenser une fortune en restaurants.
Oui mais Steve, tu risques l’argent d’un membre de ta famille ? Nah… j’ai un honneur quand même. Et ce n’est pas la première fois que je lui emprunte une somme pareille, cette personne me fait confiance. Je n’ai jamais manqué une seule mensualité. (mise à jour 2015 – j’ai finalement remboursé ce prêt en 24 mois au lieu de 36!)
Oui mais si, oui mais si… avec des si on va à Paris non ? Oui c’est risqué. Un risque que j’ai calculé en regardant le pire scénario : taux de location moindre que prévu, etc. Je suis à l’aise avec ce pire scénario, alors un moment donné il faut arrêter d’avoir peur et se lancer.
