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Combien faut-il vraiment pour acheter une maison ? Mise de fonds, frais et budget réel
« Combien ça me prend pour acheter ? » C’est la question que j’entends le plus souvent. La réponse honnête : plus que la mise de fonds, mais souvent moins que ce que les gens imaginent. Voici comment calculer votre budget réel, poste par poste.
1. La mise de fonds
C’est le montant que vous payez de votre poche à l’achat. Au Canada, le minimum est de 5 % sur la première tranche de 500 000 $, puis 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 1,5 M$. Sous 20 % de mise de fonds, une assurance prêt hypothécaire est exigée et s’ajoute au prêt.
Votre mise de fonds peut provenir de vos épargnes, de votre REER via le RAP, de votre CELIAPP ou d’un don familial, selon certaines règles. Un spécialiste hypothécaire peut vous aider à combiner ces sources intelligemment.
2. Les frais d’achat à prévoir
- Droits de mutation (« taxe de bienvenue ») : calculés selon le prix d’achat et la municipalité. C’est souvent le plus gros frais, payable quelques mois après l’achat.
- Notaire : honoraires et frais de publication pour l’acte de vente et l’acte hypothécaire.
- Inspection préachat : fortement recommandée avant tout achat.
- Ajustements : taxes municipales et scolaires remboursées au vendeur au prorata, mazout s’il y a lieu.
- Assurance habitation : exigée par le prêteur dès la signature.
- Déménagement et premiers achats : électroménagers, petits travaux, peinture.
En plus de la mise de fonds, prévoyez une réserve pour les frais d’achat. Votre spécialiste hypothécaire et moi pouvons vous en donner une estimation précise pour la propriété visée et la municipalité.
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3. Votre capacité d’emprunt
Les prêteurs regardent vos revenus, vos dettes et votre crédit, et appliquent un « test de résistance » : vous devez être admissible à un taux plus élevé que celui de votre contrat. C’est pourquoi deux personnes au même salaire peuvent avoir des budgets très différents.
4. Le coût mensuel réel
Au-delà du paiement hypothécaire, comptez les taxes municipales et scolaires, l’assurance, l’électricité et le chauffage, l’entretien, et les frais de copropriété pour un condo. Comparer ce total à votre loyer actuel donne une image beaucoup plus juste.
5. Comment acheter plus intelligemment avec le même budget
- Élargir légèrement votre zone de recherche : la Rive-Nord, la Rive-Sud, les Laurentides ou Lanaudière offrent souvent plus d’espace pour le même prix.
- Surveiller les baisses de prix : une propriété qui vient de baisser peut entrer dans votre budget.
- Arriver préapprouvé : vous pouvez agir vite quand l’occasion se présente.
Mon rôle : vous donner un portrait complet de votre budget, avec mes spécialistes hypothécaires, avant même la première visite. Aucune surprise chez le notaire.
Ange M Bruno, courtier immobilier résidentiel depuis 10 ans · Groupe Sutton Synergie Inc., agence immobilière · 514 572-8715
