L’histoire

Le rêve du neuf, la réalité du calendrier

Ni le neuf ni l’existant n’est « meilleur ». Le bon choix dépend de votre calendrier, de votre budget total et de votre tolérance aux imprévus.

Le vrai problème

Les 6 différences qui comptent vraiment

1. Le prix affiché n’est pas le prix final

Dans le neuf, les extras, les taxes et l’aménagement (terrain, stores, électroménagers) s’ajoutent vite. Dans l’existant, prévoyez les travaux à venir selon l’âge des composantes.

2. Les taxes sur le neuf

L’achat d’une maison neuve est généralement soumis à la TPS et à la TVQ, avec des remboursements partiels possibles selon le prix et la situation. Vérifiez si le prix annoncé les inclut.

3. La garantie

Au Québec, la plupart des maisons neuves sont couvertes par un plan de garantie obligatoire, avec des étapes précises à respecter (inspection préréception, dénonciation des problèmes dans les délais). Dans l’existant, vous êtes protégé par la garantie légale du vendeur, sauf si la vente se fait sans garantie.

4. Le calendrier

Le neuf comporte un risque de retard de livraison. L’existant permet une date d’occupation précise, négociée dans la promesse d’achat.

5. La qualité de construction

Une maison neuve n’est pas automatiquement sans défaut. Une maison existante a montré comment elle vieillit. Dans les deux cas, une inspection par un professionnel reste essentielle.

6. Le quartier et la revente

Un nouveau développement évolue pendant des années (chantiers, services à venir). Un quartier établi offre plus de certitude sur les écoles, les services et la valeur de revente.

Comparez le coût total sur cinq ans, pas seulement le prix d’achat. C’est là que le vrai gagnant apparaît.

La solution

Choisir avec un courtier qui connaît la construction

Courtier et investisseur immobilier depuis 10 ans, j’ai réalisé plusieurs projets de construction. Je sais lire un plan, un contrat de constructeur et l’état d’une maison existante. Et pour le financement, mes courtiers hypothécaires partenaires, qui ont accès à plus de 30 banques, trouvent les meilleures conditions selon votre profil.

Vous vous dites peut-être…

Le coût de ne rien faire

Choisir sans comparer, c’est risquer de payer des milliers de dollars de plus en extras ou en travaux imprévus. Une rencontre suffit pour y voir clair.

Faites le bon choix, chiffres en main. Réservez votre consultation gratuite ci-dessous.

Information générale. Les taxes, remboursements et garanties dépendent de chaque situation : on vérifie la vôtre.

Ange M Bruno, courtier immobilier résidentiel depuis 10 ans · Ange Bruno Immobilier · Groupe Sutton Synergie Inc., agence immobilière · 514 572-8715Votre succès en immobilier commence ici avec moi.

L’histoire

Deux duplex, deux réalités

Un plex, ce n’est pas juste une maison. C’est une petite entreprise. Il faut l’acheter avec la tête autant qu’avec le cœur.

Le vrai problème

Les 6 points à analyser avant d’acheter un plex

1. Les baux en place

Quand vous achetez, les baux existants vous suivent. Le montant des loyers, leur date de renouvellement et les règles du Tribunal administratif du logement encadrent ce que vous pourrez faire. Lisez chaque bail avant de faire votre offre.

2. Les revenus et les dépenses réels

Taxes, assurances, entretien, énergie, vacance possible : on calcule la rentabilité avec des chiffres réels, pas avec ceux de l’annonce.

3. Le financement d’un immeuble à revenus

Si vous habitez un des logements, les règles de mise de fonds peuvent être plus avantageuses que pour un immeuble 100 % locatif, et une partie des loyers peut être considérée par le prêteur. Les règles varient selon le nombre de logements.

4. L’état de l’immeuble

Toiture, balcons, escaliers extérieurs, plomberie, électricité, fondation : sur un plex ancien, les gros travaux reviennent. Il faut les chiffrer avant d’acheter.

5. La reprise de logement, si vous voulez habiter l’immeuble

Reprendre un logement occupé est encadré par la loi, avec des délais et des conditions. Si vous comptez habiter un logement loué, vérifiez la faisabilité avant de signer.

6. L’intergénérationnel et le zonage

Une maison avec un logement pour les parents ou les enfants doit respecter la réglementation municipale. Vérifiez ce qui est permis avant d’acheter ou de transformer.

Le bon plex n’est pas le plus beau. C’est celui dont les chiffres fonctionnent aujourd’hui, avec les travaux de demain inclus.

La solution

Acheter avec le regard d’un investisseur

Je suis courtier immobilier depuis 10 ans et investisseur immobilier. J’ai réalisé plusieurs projets de construction. J’analyse un immeuble comme si c’était le mien. Pour le financement, mes courtiers hypothécaires partenaires, qui ont accès à plus de 30 banques, trouvent les meilleures conditions selon votre profil.

Vous vous dites peut-être…

Le coût de ne rien faire

Chaque année de loyer payé, c’est une année où quelqu’un d’autre bâtit son patrimoine avec votre argent. Le plex peut changer l’équation, à condition de bien le choisir.

Faites travailler l’immobilier pour vous. Réservez votre consultation gratuite ci-dessous.

Information générale. Les règles de financement, de location et de zonage peuvent changer : on vérifie votre situation précise.

Ange M Bruno, courtier immobilier résidentiel depuis 10 ans · Ange Bruno Immobilier · Groupe Sutton Synergie Inc., agence immobilière · 514 572-8715Votre succès en immobilier commence ici avec moi.

L’histoire

Même maison, même prix, un seul gagnant

La préapprobation ne garantit pas que vous gagnerez. Mais sans elle, vous partez souvent perdant.

Le vrai problème

Préapprobation hypothécaire : ce qu’il faut savoir

1. Préqualification et préapprobation, ce n’est pas pareil

La préqualification est une estimation rapide. La préapprobation repose sur l’analyse de vos revenus, de vos dettes, de votre crédit et de votre mise de fonds. C’est elle qui rassure un vendeur.

2. Elle vous garantit souvent un taux pour une période

Plusieurs prêteurs garantissent un taux pendant quelques mois. Si les taux montent pendant vos recherches, vous êtes protégé.

3. Le test de résistance

Le prêteur vérifie que vous pourriez payer votre hypothèque même si les taux étaient plus élevés. C’est pourquoi le montant approuvé peut être plus bas que ce que vous imaginiez.

4. La mise de fonds minimale dépend du prix

Pour une propriété habitée par l’acheteur, la mise de fonds minimale commence à 5 % sur la première tranche de 500 000 $, puis augmente sur la portion supérieure. Sous 20 %, une assurance prêt hypothécaire s’ajoute.

5. Les documents à préparer

Preuves de revenus (talons de paie, lettre d’emploi, avis de cotisation si vous êtes travailleur autonome), relevés de placements pour la mise de fonds, liste de vos dettes. Plus le dossier est complet, plus la réponse est rapide.

6. Ne changez rien avant le notaire

Nouvelle voiture à crédit, changement d’emploi, nouvelle carte de crédit : attendez après la signature. Votre financement final dépend de votre situation au moment de l’achat.

Une bonne préapprobation ne vous dit pas seulement combien vous pouvez emprunter. Elle vous dit à quelles conditions, et c’est là que se joue la différence.

La solution

Comment on prépare votre financement

Je ne fais pas de financement moi-même : je collabore avec un large réseau de courtiers hypothécaires qui ont accès à plus de 30 banques. Ils comparent les offres pour trouver le meilleur financement, aux meilleures conditions, selon votre profil. Moi, je m’assure que tout s’arrime avec votre recherche et votre offre.

Vous vous dites peut-être…

Le coût de ne rien faire

Sans préapprobation, vous risquez de visiter des maisons hors budget, de perdre la maison que vous voulez au profit d’un acheteur prêt, ou de payer un taux plus élevé faute d’avoir comparé.

Soyez l’acheteur que les vendeurs choisissent. Réservez votre consultation gratuite ci-dessous.

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L’histoire

Le budget parfait… à une facture près

La taxe de bienvenue n’est pas une mauvaise surprise si on la prévoit. Elle le devient quand personne ne vous en parle avant l’achat.

Le vrai problème

Ce qu’il faut savoir sur la taxe de bienvenue

1. C’est la municipalité qui la facture

Elle est payable à la municipalité où se trouve la propriété, généralement quelques mois après la signature chez le notaire.

2. Elle se calcule par tranches

Le montant dépend du plus élevé entre le prix payé et la valeur inscrite au rôle d’évaluation (ajustée). Plus le prix est élevé, plus les tranches supérieures s’appliquent.

3. Les taux varient selon la ville

Les tranches de base sont fixées par la loi, mais certaines villes, comme Montréal, appliquent des taux plus élevés pour les tranches supérieures. Le même prix ne donne donc pas la même facture partout.

4. Elle ne peut pas être incluse dans votre hypothèque

En règle générale, elle se paie comptant. Elle doit donc faire partie de votre épargne prévue, en plus de la mise de fonds.

5. Des exemptions existent dans certains cas

Certains transferts (par exemple entre conjoints dans certaines situations) peuvent être exemptés, et des municipalités offrent parfois des programmes pour les premiers acheteurs. Les règles changent : on vérifie votre cas.

Le bon budget d’achat ne s’arrête pas au prix et à la mise de fonds. Il inclut tout ce que vous paierez la première année.

La solution

Votre budget réel, avant la première visite

Depuis 10 ans, j’aide des acheteurs du Grand Montréal à acheter sans mauvaise surprise. Avec mes courtiers hypothécaires partenaires, qui ont accès à plus de 30 banques, on bâtit un budget complet et réaliste.

Vous vous dites peut-être…

Le coût de ne rien faire

Une facture imprévue de plusieurs milliers de dollars peut vider votre coussin de sécurité dès la première année. Une heure de planification suffit.

Magasinez avec un budget complet. Réservez votre consultation gratuite ci-dessous.

Information générale. Les taux et les exemptions varient selon la municipalité et peuvent changer : on vérifie votre situation précise.

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L’histoire

La maison parfaite… en apparence

Une inspection bien faite ne sert pas à trouver une maison parfaite. Elle sert à acheter en sachant exactement ce que vous achetez, et au bon prix.

Le vrai problème

Les 6 points à surveiller lors d’une inspection préachat

1. La condition d’inspection dans votre offre

Votre promesse d’achat doit prévoir un délai pour faire inspecter la maison et la possibilité de renégocier ou de vous retirer selon le rapport. Sans cette condition, vous perdez votre principal levier.

2. Le choix de l’inspecteur

Vérifiez sa formation, son expérience, son assurance responsabilité et ses certifications. Demandez un exemple de rapport. Le moins cher n’est pas toujours le plus économique.

3. La fondation, le drain et l’eau

Fissures, efflorescence, odeur d’humidité, traces d’eau : l’eau est l’ennemie numéro un d’une maison. Dans certains secteurs de la région de Montréal, on vérifie aussi la présence possible de pyrite sous la dalle.

4. La toiture, les fenêtres et l’isolation

Âge du revêtement, ventilation de l’entretoit, condensation, isolation : ce sont souvent les prochains gros chèques. Il faut les connaître avant d’acheter, pas après.

5. L’électricité, la plomberie et le chauffage

Filage ancien, panneau électrique sous-dimensionné, tuyauterie d’origine, chauffe-eau en fin de vie : certains éléments peuvent même poser problème avec votre assureur.

6. Quand faire appel à un expert

L’inspecteur fait un examen visuel. S’il soupçonne un problème sérieux (structure, moisissure, amiante, drain), il recommandera un expert. Prévoyez assez de temps dans votre délai d’inspection pour cette étape.

Une inspection ne fait pas fuir les bonnes maisons. Elle vous évite d’acheter les mauvaises au mauvais prix.

La solution

Comment je vous protège pendant l’achat

Courtier et investisseur immobilier depuis 10 ans, j’ai réalisé plusieurs projets de construction. Pendant les visites, je repère déjà les signaux d’alerte et j’estime l’ampleur des travaux. Et je travaille avec des inspecteurs de confiance.

Vous vous dites peut-être…

Le coût de ne rien faire

Une infiltration, une fondation à refaire ou un drain bouché peuvent coûter des dizaines de milliers de dollars. Une bonne stratégie d’inspection coûte une fraction de ce montant.

Achetez en sachant exactement ce que vous achetez. Réservez votre consultation gratuite ci-dessous.

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L’histoire

Trois enfants, une maison, beaucoup de questions

Une succession, ce n’est pas seulement une vente. C’est une famille qui doit avancer ensemble. Mon rôle : rendre les choses simples et humaines.

Le vrai problème

Les étapes pour vendre une maison en succession au Québec

1. Identifier le liquidateur

C’est la personne qui administre la succession. Elle est nommée dans le testament ou, à défaut, désignée par les héritiers. C’est elle qui signe pour vendre, avec l’accord requis des héritiers selon la situation.

2. Trouver et faire reconnaître le testament

Le notaire fait les recherches testamentaires. Un testament notarié peut être utilisé tel quel. Un testament fait à la main ou devant témoins doit d’abord être vérifié.

3. Publier la déclaration de transmission

Avant de vendre, le notaire publie au registre foncier un document qui confirme qui hérite de l’immeuble. Sans cette étape, la vente ne peut pas être conclue.

4. Protéger la maison pendant les démarches

Une maison inoccupée doit rester assurée et surveillée : avisez l’assureur, maintenez le chauffage, faites des visites régulières.

5. Établir la valeur juste

Un prix juste protège le liquidateur face aux héritiers et facilite les décisions. L’analyse des ventes comparables est souvent la base la plus claire pour tout le monde.

6. Vendre, souvent sans garantie légale

Les héritiers ne connaissent pas toujours l’historique de la maison. La vente se fait donc fréquemment sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur, ce qui influence la stratégie de prix.

7. Penser à l’impôt

Le décès entraîne des obligations fiscales pour la succession. Selon que la maison était la résidence principale du défunt ou non, un gain peut être imposable. Le liquidateur doit en parler au comptable ou au notaire.

Une succession bien organisée se vend mieux et plus vite, et elle préserve ce qui compte le plus : la famille.

La solution

Comment j’accompagne les familles

En 10 ans de courtage, j’ai accompagné des familles dans ce moment délicat. Je travaille avec des notaires de confiance et je m’occupe de tout ce qui touche la vente, pour que vous puissiez vous concentrer sur l’essentiel.

Vous vous dites peut-être…

Le coût de ne rien faire

Une maison vide qui attend coûte chaque mois : taxes, assurance, chauffage, entretien, et des risques qui augmentent. Un plan clair permet d’éviter que la situation s’éternise.

Vous n’avez pas à tout porter seul. Réservez une rencontre gratuite ci-dessous.

Cet article donne de l’information générale et ne remplace pas l’avis d’un notaire ou d’un comptable.

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L’histoire

Le petit détail qui devient un gros dossier

Le même vendeur, en déclarant l’infiltration et les travaux faits, avec les factures, aurait vendu avec l’esprit tranquille. Un acheteur informé, c’est un acheteur qui ne peut pas dire qu’il ignorait.

Le vrai problème

Ce qu’il faut savoir sur les déclarations et les vices cachés

1. Le formulaire de déclarations du vendeur

Quand vous vendez avec un courtier, vous remplissez un formulaire de déclarations sur l’immeuble : infiltrations, fondation, toiture, plomberie, électricité, pyrite, travaux réalisés, servitudes, etc. Il est remis aux acheteurs avant qu’ils fassent une offre.

2. La garantie légale de qualité

Au Québec, le vendeur est tenu par la loi de garantir l’acheteur contre les vices cachés. Pour être un vice caché, un problème doit généralement être grave, caché, inconnu de l’acheteur et exister avant la vente. Ce que vous déclarez n’est plus « caché ».

3. Déclarer, ce n’est pas faire fuir l’acheteur

Un problème réglé, documenté et expliqué rassure plus qu’il n’inquiète. Ce qui fait fuir un acheteur, c’est la surprise à l’inspection, ou pire, après la vente.

4. La vente sans garantie légale

Dans certaines situations (succession, propriété que vous n’avez jamais habitée), on peut vendre « sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur ». Ça se négocie, ça influence le prix, et ça ne vous dispense pas d’être honnête sur ce que vous savez.

5. Les documents qui vous protègent

Factures de travaux, rapports d’expert, garanties, certificat de localisation, rapport d’inspection antérieur : plus votre dossier est complet, plus la négociation est simple et plus vous êtes protégé.

La transparence n’est pas un risque pour le vendeur. C’est son assurance.

La solution

Comment je prépare votre dossier avec vous

En 10 ans, j’ai vu des ventes se compliquer pour une seule case mal cochée. Et comme investisseur ayant réalisé plusieurs projets de construction, je sais lire l’historique d’une maison. On prépare votre dossier avant la mise en vente.

Vous vous dites peut-être…

Le coût de ne rien faire

Une déclaration incomplète peut mener à une poursuite, à une baisse de prix réclamée après coup, voire à l’annulation de la vente. Une heure de préparation vous évite ce risque.

Vendez avec un dossier clair et l’esprit tranquille. Réservez votre évaluation gratuite ci-dessous.

Cet article donne de l’information générale et ne remplace pas un avis juridique. Pour une situation particulière, consultez un notaire ou un avocat.

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L’histoire

Le même prêt, deux façons de vendre

Même marché, même type de maison. La différence : une question posée au bon moment.

Le vrai problème

Les 4 options quand on vend avec une hypothèque

Option 1 : rembourser le prêt à la vente

C’est le cas le plus fréquent. Le notaire rembourse votre solde avec le produit de la vente. Si vous êtes en plein terme, une pénalité peut s’appliquer. Pour un taux variable, elle est souvent plus simple à prévoir. Pour un taux fixe, elle peut être nettement plus élevée selon l’écart entre votre taux et les taux actuels.

Option 2 : transférer votre prêt sur la prochaine maison

Plusieurs prêts sont « transférables » (on parle de portabilité). Vous gardez votre taux et votre terme, et vous évitez ou réduisez la pénalité. Les conditions varient : délais, montant supplémentaire, approbation du prêteur.

Option 3 : faire prendre le prêt en charge par l’acheteur

Certains prêts peuvent être assumés par l’acheteur, s’il est approuvé par le prêteur. Avec un taux avantageux, c’est un argument de vente. C’est rare, mais ça vaut la peine de vérifier.

Option 4 : vendre près de votre date de renouvellement

À l’échéance du terme, il n’y a habituellement pas de pénalité. Si votre renouvellement approche, coordonner la vente avec cette date peut vous faire économiser.

La pénalité n’est pas une fatalité. C’est un chiffre à connaître et à intégrer à votre plan avant de fixer votre prix.

La solution

Comment on règle la question ensemble

En 10 ans, j’ai accompagné des dizaines de vendeurs qui avaient encore un prêt. Je collabore aussi avec un large réseau de courtiers hypothécaires qui ont accès à plus de 30 banques et trouvent les meilleures conditions selon votre profil. On regarde votre situation sous tous les angles.

Vous vous dites peut-être…

Le coût de ne rien faire

Découvrir la pénalité après avoir signé, c’est perdre une partie de votre marge de négociation. Un appel et une rencontre suffisent pour connaître votre vraie position.

Connaissez le coût réel de votre hypothèque avant de vendre. Réservez votre évaluation gratuite ci-dessous.

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L’histoire

La surprise chez le notaire

Ce scénario est évitable à 100 %. Il suffit de faire le calcul complet avant de signer quoi que ce soit.

Le vrai problème

Les frais réels quand on vend au Québec

1. La rétribution du courtier

Elle se négocie et se calcule sur le prix de vente, plus les taxes (TPS et TVQ). Ce qui compte, ce n’est pas seulement le pourcentage : c’est ce que le courtier vous rapporte en prix et en sécurité.

2. La pénalité hypothécaire

Si vous remboursez votre prêt avant l’échéance, votre prêteur peut exiger une pénalité. Elle varie selon le type de taux et le temps qu’il reste au terme. Demandez le montant exact à votre banque avant de fixer votre prix.

3. Le certificat de localisation

Le vendeur doit fournir un certificat qui reflète l’état actuel de la propriété. S’il est ancien ou si vous avez fait des travaux (piscine, cabanon, agrandissement), il faudra souvent en commander un nouveau à un arpenteur-géomètre. Prévoyez des délais.

4. La radiation de l’hypothèque

Le notaire rembourse votre prêt avec le produit de la vente et fait radier l’hypothèque. Des frais s’appliquent pour cette quittance.

5. Les ajustements de taxes

Taxes municipales et scolaires, parfois frais de copropriété : tout est réparti entre vous et l’acheteur selon la date de vente. Selon ce que vous avez déjà payé, l’ajustement peut jouer pour ou contre vous.

6. Le déménagement et la préparation

Déménageurs, entreposage, petites réparations, ménage, mise en valeur : ce sont des dépenses réelles. Bien choisies, certaines rapportent plus qu’elles ne coûtent.

7. L’impôt, s’il ne s’agit pas de votre résidence principale

Pour un plex dont vous n’occupez qu’une partie, un chalet ou un immeuble locatif, un gain en capital peut être imposable. Parlez-en à votre comptable avant de vendre.

Un bon plan de vente commence par la fin : combien vous voulez avoir en main le jour du notaire. On bâtit le reste à partir de ce chiffre.

La solution

Votre calcul complet, avant de signer quoi que ce soit

Depuis 10 ans, je prépare ce calcul avec chaque vendeur. Pas de surprise, pas de stress de dernière minute.

Vous vous dites peut-être…

Le coût de ne rien faire

Un calcul approximatif peut retarder votre achat, vous forcer à emprunter plus ou à accepter une offre trop basse sous pression. Une heure de planification évite des semaines de stress.

Sachez exactement combien il vous restera. Réservez votre calcul gratuit ci-dessous.

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L’histoire

Deux maisons, deux saisons, deux résultats

Le calendrier compte. Mais ce n’est pas lui qui décide du résultat. C’est la combinaison de trois choses : la saison, la concurrence dans votre secteur et votre préparation.

Le vrai problème

Ce que la saison change vraiment

Le printemps : plus d’acheteurs, mais plus de concurrence

Historiquement, c’est la période la plus active dans le Grand Montréal. Plus de visites, mais aussi plus de pancartes. Si votre maison n’est pas au point, elle se perd dans la foule.

L’été : les familles qui veulent emménager avant la rentrée

Les acheteurs avec enfants veulent être installés avant septembre. Juin et le début de l’été restent souvent actifs, puis le rythme ralentit pendant les vacances de la construction.

L’automne : un deuxième souffle

Septembre et octobre ramènent des acheteurs sérieux, qui veulent conclure avant l’hiver. Les couleurs de l’automne mettent aussi les propriétés des Laurentides et de Lanaudière en valeur.

L’hiver : moins de maisons, des acheteurs plus décidés

On visite moins par curiosité en janvier. Ceux qui se déplacent ont souvent une raison de bouger : mutation, séparation, naissance, fin de bail. Moins de concurrence peut jouer en votre faveur.

La vraie question n’est pas « quelle saison ? ». C’est « combien de maisons comme la mienne seront à vendre en même temps, et combien d’acheteurs les cherchent ? ».

La solution

Comment on choisit votre moment, ensemble

En 10 ans de courtage, j’ai appris que la meilleure date se calcule. Elle ne se devine pas. Voici ce qu’on regarde lors de votre évaluation gratuite :

Vous vous dites peut-être…

Le coût de ne rien faire

Vendre au mauvais moment, c’est souvent vendre plus longtemps : plus de semaines d’hypothèque, de taxes et de stress, et un acheteur qui se demande pourquoi la maison ne part pas. Une rencontre suffit pour l’éviter.

Ne laissez pas le calendrier décider à votre place. Choisissez votre moment avec les bons chiffres.

Ange M Bruno, courtier immobilier résidentiel depuis 10 ans · Ange Bruno Immobilier · Groupe Sutton Synergie Inc., agence immobilière · 514 572-8715Votre succès en immobilier commence ici avec moi.